LA « VALEUR » D'UN CONDOMINIUM
	AppLoft - Articles - LA « VALEUR » D'UN CONDOMINIUM

LA « VALEUR » D'UN CONDOMINIUM

Dans le cadre d'un marché en pleine ébullition, les prix toujours en hausse et une offre toujours grandissante, les acheteurs tentent de s'y retrouver dans l'évaluation de la vraie valeur de ce qui leur est proposé.

Dans ce but, les acheteurs recherchent désespérément des outils « objectifs » d'analyse pour valider leur choix au moment de l'achat de leur unité.

Une des premières choses que l'on remarque sur le marché actuel est la tendance pour les acheteurs comme pour les vendeurs de tenter d'utiliser comme référent la notion de surface (pi.c.) des unités.

Cette approche, valide pour la « règle du pouce » (analyse générale et imprécise) est rapidement distortioné par la réalité de chacune des propriétés. Elle ne tient pas compte de la réelle surface utile (surface totale moins circulations), du site particulier, du volume, de la lumière, des vues, des expositions, de la qualité de construction, de la valeur des finis, des frais d'entretien et d'énergie, des frais de conservation de l'immeuble, de son design, son efficacité pour les fonctions que l'on y retrouve, son attrait, etc…

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que la notion de pieds carrés n'est gouvernée par aucune norme (voir article sur le calcul des pieds carrés, disponible sur www.loft.ca/v2/articles.asp)

Il faut donc considérer son acquisition sur 3 plans fondamentaux; son utilisation, le coût de son utilisation et sa valeur potentielle de revente.

Le premier facteur est fondamental, il est évident que l'aménagement, la fonctionnalité et la qualité de l'unité sont les premiers facteurs à considérer. Ce facteur conjugué avec le coût d'utilisation justifiera le budget alloué pour faire l'acquisition de l'unité projetée.

Le second facteur représente ce qui pourrait se comparer à un coût de loyer, ce coût étant dépensé lors de son utilisation. Ainsi, la question que l'acheteur doit se poser une fois le coût défini est paierait-il ce prix pour louer cette unité, serait-il trop cher ou serais-ce une occasion?

Le troisième facteur est décisif, puisqu'il représente la valeur réelle de l'investissement. Une des règles fondamentales en matière d'investissement est que le coût de celui-ci est relativement peu important, c'est ce qu'il rapporte en bout de ligne qui compte. Acheter un objet moins cher qu'un autre ne se justifie que si cet investissement se concrétise par une revente à prix plus élevé que le prix payé.

La valeur de revente fait référence à un marché modulé par l'offre et la demande. Ainsi, le deuxième acheteur d'une propriété ne se fiera pas tant à des notions de dimensions au pied carré qu'à des notions d'attraits relativement au budget qu'il possède. Il fera l'analyse de la propriété selon ce qu'il voit lors de sa visite des lieux, de l'utilisation qu'il peut en faire en fonction de ses besoins et de la qualité du produit.

Ainsi, dans le même secteur et à la limite dans le même ensemble immobilier, une unité de 800 pi.c. se vendra plus cher qu'une unité de 1,000 pi.c. parcequ'elle est mieux construite, est plus efficace dans son utilisation, a certains attraits (aspirateur central, foyer, terrasse, vue, finis, etc…) et correspond mieux au besoins ressentis par l'acheteur.

Il faut donc analyser la valeur de ce qui nous est offert selon ces paramètres. Les méthodes de calcul peuvent être inventives, simples comme complexes.

Une fois cette valeur déterminée, il ne faudra pas oublier de prendre en considération les frais de condos (voir article relatif aux frais communs sur www.loft.ca/v2/articles.asp ) dont il faut se rappeler qu'ils représentent une hypothèque à vie et peuvent donc être calculés comme une valeur positive ou négative.

Cet exercice étant terminé, vous pouvez considérer votre acquisition en fonction de votre budget, et prendre pour acquit que sur une période raisonnable, vous avez effectué un bon placement.

Michel Arnauld

Président, AppLoft Canada Inc.