LES MEZZANINES: UNE NOUVELLE APPROCHE
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La grande popularité des espaces résidentiels type loft a favorisé l'émergence d'un aménagement intérieur mettant en valeur la volumétrie des hauts plafonds caractéristiques des immeubles industriels convertis en résidences, la mezzanine. Cette construction originale permet d'augmenter sensiblement la surface utile tout en créant des divisions efficaces entre les aires de jour et de nuit.

L'ouverture mezzanine offre un look ravageur grâce à son exécution souvent industrielle avec structure d'acier apparente et rampes de type commercial, en plus de créer un volume expansif unique. Toutefois, l'intérêt premier de la mezzanine est sans contredit l'apport en lumière supérieur. Contrairement aux unités à deux étages pleins, la mezzanine se distingue par un deuxième étage partiel, laissant donc une ouverture pleine hauteur sans plancher. Utilisée à bon escient et aux endroits stratégiques, les ouvertures permettent d'aller chercher de la lumière naturelle là où les planchers fermés auraient créé des espaces sombres et inefficaces. De plus, les mezzanines mettent souvent en valeur les fenêtres surdimensionnées, attrait central de tout appartement d'inspiration loft.

Si l'origine de la mezzanine se retrouve dans ses applications commerciales, soit le stockage en hauteur de matériel et archives en entrepôt, la mezzanine résidentielle offre le grand avantage de créer une division naturelle entre les fonctions de nuit et de jour sans créer de murs qui brisent le rythme des volumes, de la lumière et de la ventilation, et sans créer de corridors perdus qui ne contribuent qu'à augmenter la surface en pied carré sans en améliorer sa fonction utile.

Un nouveau concept s'offre maintenant aux acheteurs désireux de vivre «  à la loft » , soit l'immeuble avec mezzanines entièrement neuf. Il s'agit d'une nouveauté puisque l'approche de construction fait contraste avec le design usuel de structure, soit les planchers relativement bas, entre 8 à 10 pieds de hauteur. Pour l'aménagement d'une mezzanine, la structure doit avoir un dégagement minimum de 17 pieds en hauteur, un design qui requiert une conceptualisation d'espace poussée de la part du promoteur.

Outre les complexités de construction et de conception, l'immeuble neuf avec mezzanine pose un problème de compréhension de la valeur d'autant plus grand, les calculs au pied carré. Cette approche de magasinage vise à réduire les produits résidentiels offerts à leur plus simple expression du prix/surface. Selon ce type de référence, les projets offrant le meilleur ratio prix/surface seront favorisés par une clientèle qui misera fortement sur ce calcul mathématique. Dans l'article intitulé « Le calcul des surfaces au pied carré » et « La valeur d'un condo », tous deux publiés dans Le Guide Condo et disponibles en ligne ( www.loft.ca/v2/articles.asp ), nous avons exposé les limites du calcul du prix au pied carré, notamment les distorsions mathématiques causées par les multiples méthodes de calcul du pied carré et du prix (brut vs net, avec/sans taxes, etc) ainsi que l'ensemble des caractéristiques fondamentales qui déterminent la valeur d'un condo et que le prix au pied carré n'exprime pas (site, exposition lumière, aménagement, fonction réelle, qualité de construction, architecture etc.). Dans une publication future, nous mettrons en relief la distinction entre le concept de surface et d' espace , deux notions à ne pas confondre. Là où le prix au pied carré donne une indication de la surface , la notion d' espace offre une meilleure indication de la capacité fonctionnelle réelle d'un appartement.

L'appartement mezzanine neuf a été largement ignoré par les promoteurs puisque celui-ci est défavorisé par le calcul au pied carré. Bien que la surface sur mezzanine fait partie intégrante du calcul de la surface utile, le trou devant mezzanine est exclu du calcul, malgré le fait que cette ouverture monumentale est indissociable du volume (ou l'espace) de la propriété. Exprimé autrement, l'appartement en mezzanine est une unité de deux étages où le deuxième étage a été amputé d'une section de plancher permettant le volume si unique au loft avec mezzanine. Or, il serait absurde d'affirmer que cette section de plancher retranchée réduit la valeur de l'unité, pourtant le calcul au pied carré amène à ce raisonnement puisque toute surface réduite doit forcément être accompagnée par une réduction de prix. Selon l'approche du prix au pied carré, les unités en mezzanine seront toujours jugées plus chères puisque défavorisées par un vide sans plancher. On ne s'étonne donc pas que la majorité des promoteurs préfèrent construire des étages pleins sans ouverture en mezzanine puisque ceux-ci se justifient mieux en termes de prix au pied carré.

Acheter un appartement, c'est d'abord et avant tout un espace de vie, un volume qui nous ressemble, la mezzanine est une expression unique du loft résidentiel qui offre bien des avantages en plus de son look inimitable. La nouvelle génération d'acheteurs avertis verra dans la mezzanine une valeur ajoutée qui s'exprime au-delà du prix au pied carré et qui contribuera à un investissement solide par la rareté des unités neuves conçus avec mezzanines.

Christian Abboud
AppLoft Canada Inc.
Directeur au Marketing