Frais de condo, frais communs, toujours des frais
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Un des éléments essentiels à considérer dans I'acquisition d'une copropriété divise (Condominium) est son coût d'operation, ce coût se divise en cinq categories :

1. Les frais d'hypothêque : ce calcul se fera avec votre institution financière, qui peut vous offrir diverses possibilités en fonction de votre budget.
2. Les taxes municipales et scolaires : les taxes sont généralement un taux fixe, et vous pouvez vous référer à votre municipalité pour le connaitre.
3. Les assurances : les frais d'assurances seront minimes, puisque la partie la plus importantes des assurances est payée par la copropriété pour I'ensemble du bâtiment.
4. Les frais d'énergie : Ces frais seront conditionnés par la nature du systême de chauffage et de climatisation, le cas echeant. II est important à ce sujet de considérer si une part du chauffage est déjà comprise dans les frais communs.
5. Les frais communs (frais de condo) : ce qui nous occupe.

Les frais de copropriété sont les frais engagés par le syndicat des copropriétaires de I'ensemble immobilier pour les fins d'opération, de maintien, d'assurances et autres fonctions de la copropriete.

Assurances: Assurances incendie generale de I'immeuble, assurance responsabilite civile, assurance responsabilite des administrateurs. II est primordial de s'assurer que toutes les couvertures sont suffisantes pour s'éviter de facheuses surprises en cas de sinistre, et il est prudent de faire affaire avec un courtier reconnu a ce suiet.

Énergie : Électricité pour I'éclairage et chauffage des parties communes, le fonctionnement des systêmes mécaniques et autres appareils.

Entretien ménager : Cette rubrique doit couvrir les frais pour le ménage, I'entretien hebdomadaire, la collecte des déchets, et il est raisonnable de vérifier avec d'autres copropriétés ou regroupements les montants à prévoir pour ce faire. II est aussi important de prévoir une forme d'entretien préventif à I'immeuble, afin de s'éviter de faire face à des dépenses importantes dans le futur.

Entretien des systêmes : Contrats d'entretien pour ascenseurs, gicleurs, systême d'alarme incendie et/ou intrusion, systêmes de ventilation, d'apport d'air frais, etc... II est primordial que ces contrats prévoient un entretien préventif qui dans la plupart des cas prévoira le remplacement sans frais de partie ou de la totalité des systêmes en cas de bris, ce qui évitera à terme des surprises importantes.

Gestion : Ces frais peuvent être internes (rémuneration des administrateurs et/ou externes (société de gestion). Il peut en effet être intéressant de s'adresser à des sociétés responsables pour ce faire, libérant les administrateurs de tâches ingrates, et assurant un entretien régulier à long terme. Par ailleurs, ces firmes disposent souvent d'une banque de contacts privilégiés permettant de bonnes économies au niveau des divers frais d'entretien.

Frais comptables et legaux : Ceci inclus le maintien des registres de la copropriété, la préparation des rapports annuels légaux et comptables., les frais de perception de frais communs, et autres frais.

Frais des services : Sous cette rubrique, il faut prévoir les frais d'entretien et de maintien des divers services que la copropriété offre à ses copropriétaires, soit piscine, sauna, salle d'exercice, salle communautaire, terrasses, jardins et autres. Ces frais peuvent s’accumulent rapidement et peuvent constituer un fardeau en cas de revente.

Autres frais : Tout autre trais que I'assemblée des copropriétaires juge utile. II taut aussi prévoir une contingence qui devrait représenter un minimum de 5% du budget global.

Stationnement : Ceci comprend les frais directs reliés a I'exploitation des cases de stationnement intérieures ou extérieures, incluant entre autres le chauffage, le ménage, I'entretien des lieux (éléctricité, ventilation, CO2) et le déneigement. Dans le cas ou les stationnements ne sont pas équitablement répartis, il est préférable de separer ces dépenses, et de les facturer directement aux utilisateurs.

L'ensemble de ces frais constituent les frais de base auxquels doivent s'ajouter le fonds de réserve. Ce fonds est légalement fixe à un minimum de 5% des dépenses courantes, ce qui dans la plupart des cas s'avèrera insuffisant. II est à considérer de fixer cette réserve à 10%, et dans le cas d'immeubles plus agés, même 15%.

La totalité de ces frais constituera les frais communs, qui seront ensuite répartis selon la quote part fixée dans la déclaration de Copropriété. Le Code Civil du Quebec définit la quote part comme étant « la valeur relative de sa fraction » (C.C.Q 1046), et « la vateur relative de chaque fraction. ..est établie par rapport à la vateur de l'ensemble des fractions » (C.C.Q. 1041).

II est donc de première importance de s’assurer que le montant des frais communs projetés I’a été en fonction d’un budget précis et sérieusement analysé. Les frais communs constituent généralement de 10 a 20% (10% dans une mini copropriété, 20% dans un immeuble en hauteur avec services) du coût d’une hypothèque aux taux actuels. Des frais communs sous budgetés auront pour effet non seulement d’entraîner des frais d’opération plus élevés que prevus, mais également de diminuer la valeur de revente d’une unité dans quelques années.

Michel Arnauld d’Abbadie d’Arrast